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Baby Kingdom - 親子王國香港討論區 › 首頁 › 樓市動向› 點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

樓市動向今日: 0|主題: 74239

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樓主: Kenneth_Ho

[其他] 點解要賣自住樓？～轉眼間快14年了

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-3 16:39 |顯示全部帖子

syyysc 發表於 24-4-2 23:43
你好！如上jm，假如原本已有一份全正職及收取收入，收入計算差不多用盡原有按揭，加按難道要兼職？正職公 ...

你好，你可以嘗試以下兩種方法。

第一，向你的家人或可信的親朋戚友，作為你的借貸擔保人。

第二，如你本身已有購買物業，可以將那些物業作為，向銀行申請資產物業貸款。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-5 13:21 |顯示全部帖子

syyysc 發表於 24-4-4 14:34
謝樓主解答。
若果加按現有按揭，去full paid一層樓去收租，那層樓的lumsum不會太多，可能是單棟及35或40年 ...

你好，不用客氣！

我不知你所指的利潤是多少才合理和吸引，以我個人要求，現時基本上要4.5%以上，當然最理想是達5%或更高。這便如我之前所說，真是要倚靠你相熟的地產代理，幫你尋找一間筍盤中的筍盤。在現時市況下，市場上相信仍然會有的。

至於，所選擇購買的物業，新樓或屋苑相信比較難做到。所以要選購市區二手物業，成熟配套，再加上有未來潛力，這便較為理想。如果選購正確，相信會高於按揭利息，利潤仍然會存在。如像我之前所寫，我上年購買的單位便達以上回報。

另外，唐樓在現時仍然有筍盤出售，你嘗試向你相熟的地產代理查詢。如果以我接觸，暫時仍然不覺估價困難，申請按揭借貸也不覺有問題。你可以選擇購買一些已經間了套房的唐樓，這便不需要再自費裝修，成本上和時間上便都可以節省。

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發表於 24-4-5 13:21 |顯示全部帖子

db7mu23 發表於 24-4-5 07:37
多謝你詳細的解答！

你好，不要客氣！

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發表於 24-4-6 13:37 |顯示全部帖子

syyysc 發表於 24-4-5 14:05
你所指的4.5%，是租金/樓買入價？

如我現時入市，按揭利息4.125%，管理費，差餉，物業稅。可能已經超過5% ...

你好，租金回報，最基本計算方法。首先用$租金X12個月，然後除去購入價便可以。

如果以你資料，大約回報4.4%。

所以在之前不同的回覆中，已經不斷提及要購買荀盤中筍盤。因為除了回報(被動收入)和加按(荀盤差價)外，最重要是留給自己日後有防守能力。如果連防守也無能為力，日後便會錯失磚頭的威力。

至於，現時可以從以下兩個簡單方向選擇購買。第一，樓齡40以下市區單幢洋樓，可做30年按揭。第二，樓齡50以上市區唐樓已間套房。當然，那個選擇也好，最重要多睇多問，多做功課，多計能力，多計回報。

另外，又是再不斷重複，購買筍盤中筍盤。

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發表於 24-4-6 13:49 |顯示全部帖子

eemm 發表於 24-4-5 18:29
你好，有拜讀你嘅文章寫請想問下

邊度可以搵到以下嘅盤呢

你好，多謝你多年的支持！

如果想購買筍盤中筍盤，一般買家想在某區求得筍盤，真是不是一件容易的事情。因為當區的地產，他們必定擁有長期合作的投資客，所以外區客想從中分一杯羹，可能不是想像中落區寒暄兩句便可以做到。甚至，因為知你是外區生客，更可能只提供一些，市場俗稱的(豬頭骨盤)。所以，在踏入巿場之前和之後，也必須要多睇多問，多做功課。

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發表於 24-4-6 16:21 |顯示全部帖子

eemm 發表於 24-4-6 14:06
再次多謝你嘅回覆

你好，不用客氣！

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發表於 24-4-6 16:40 |顯示全部帖子

syyysc 發表於 24-4-6 15:23
謝解答！

關於你說不斷重複，有點不明白，現時做按揭，銀行會根據你的所有欠款去批，始終都有一個限制， ...

你好，不用客氣！

我所說的不斷重複，是指購買筍盤中筍盤。

至於，銀行是根據在個人信貸資料庫中，查核按揭申請人的資料。現時最新審批，是以按揭申請人收入五成為指標。

另外，如果按揭申請人，還款能力不達銀行要求。這便需要以其他收入去增加還款能力，你可以嘗試以下三種方法。

第一，可以嘗試向你的家人或朋友，要求他們的公司請你入職(是否真的要每天上班，請自行理解)，這便可以有額外收入。但當然要做齊所有入職和收入文件，包括報稅和強積金。至於，工資多少，這便看你想加按銀碼，坊間有很多按揭計算器，你可以去查看。另外，成功按揭或加按後，還繼續在公司工作，這便相信你會知道如何處理。

第二，向你的家人或可信的親朋戚友，作為你的借貸擔保人。

第三，如你本身已有購買物業，可以將那些物業作為，向銀行申請資產物業貸款。

所以就個人計算，人名現在已經不需要考慮(因為剛剛已經撤銷辣椒)。如下就是兩個現實問題，首期和還款能力。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-6 17:15 |顯示全部帖子

siukei 發表於 24-4-6 16:10
可唔可以俾多少少資料關於「百分百零風險的抵押定期存款計劃」？謝謝。
...

你好，如果想有此定期存款利率優惠。首先，本身需要有一筆不動資金，而且更是要大額存款。現時一般金額基本為大約港幣$800萬元或以上，這便可申請銀行的私人財富客戶(俗稱個人銀行)，這時可以向銀行爭取更高的定期存款利率，或申請百分百零風險的抵押定期存款計劃(銀行如有，請自行查詢)。

基本上此定期計劃是，假設客戶做一個三個月大額定期存款，金額為港幣1000萬元。此時，銀行便可向客戶提供同等定期存款的金額借貸，即是港幣1000萬元，前後兩項定期存款金額合共為港幣2000萬元，同一起定期為三個月。當然，銀行不會沒條件借貸港幣1000萬元給客戶，那借貸港幣1000萬元銀行是要收取利息的。

再假設，客戶本身港幣1000萬元定期存款利率為4.3%，銀行借貸港幣1000萬元收取客戶利率為2.8%。客戶收取本身定期存款利率減去銀行借貸利率(4.3%-2.8%)，息差為(1.5%)。此時，客戶便可收取(4.3%+1.5%=5.8%)，合共為港幣2000萬元，三個月定期存款，利率5.8%。這便相對一般定期存款利率額外多15%至30%不等，視乎當時的利息走勢和各方面的因素，詳情可向銀行查詢。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-7 00:13 |顯示全部帖子

syyysc 發表於 24-4-6 19:00
多謝你的資訊，又學多一樣嘢
請問定期及貸款是同一間銀行嗎？

你好，不要客氣！

上篇回覆已說明是以本身定期存款作為抵押，所以當然必須要在同一間銀行貸款。

其實上去網頁查看是可能不同的，因為當成為私人財富後，便會有私人客戶經理跟隨各項服務，而且也會較一般客戶有所不同。甚至在議息方面，可以相對高一些，而且更可經私人客戶經理，可向本身銀行上層再爭取更高利息。所以，最好是親自到分行查詢了解情況。

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-7 00:14 |顯示全部帖子

屋仔人發表於 24-4-6 19:21
原來銀行有啲咁嘅服務，真係長知識

你好，所以真是要多睇多問，多做功課。

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Kenneth_Ho

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71^#

發表於 24-4-8 11:31 |顯示全部帖子

啟德港鐵站上蓋再度推出全新物業「啟德 ‧ 東寓」，現在開始已陸續入伙。此物業現時為全區最低密度屋苑，屋苑提供519個單位，平均尺租$25，每月租金介乎$3800至$5900，相比起隔鄰啟德一號底座單位尺租$45為低，該屋苑現時放租價5.5萬至12.8萬不等。

睇相後便解釋點解多年都不建議購買啟德

但坊間仲有人話……….

絕對沒任何歧視

只是以投資角度
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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-13 00:19 |顯示全部帖子

回覆樓主：

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-4-13 00:23 編輯

息口去向仍未確認
新盤劈價二手呆滯
經濟滑落消費淡薄
樓市復甦談何容易

仍然以之前聚會時所講
磚頭可以買但要荀中筍
留有防守力才有進攻力
坊間多流傳請細思細考

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-16 19:59 |顯示全部帖子

你好，你這些問題，尤其是自住樓，正正就是我差不多14年前，在親子王國所出的標題，亦即是之後多年在不同渠道，經常和不同線上線下討論的問題，和現在的標題一樣，點解要賣自住樓？

香港樓市短期，暫時相信仍然難有重拾升軌之勢。如像近期首富的香港仔新盤，他真的會減價益買家？成交的背後有否潛在不同的條件，可以說真是不得而知。這便等同上年水泥廠新盤，同一銷售手法。所以，近年已建議暫時遠離新盤，可以前往看示範單位，但不要落票抽籤購買。

反觀二手物業市場，可以借市況負面新聞和業主情緒，甚至不同背景的因素下，嘗試在二手物業市場，尋找筍盤中的筍盤。另外，當然是要回報吸引，能力範圍之內，這便才是符合投資的條件。

至於，未來雖然會興建公營房屋，但是要明白，這是另一個物業市場。這些輪候公營房屋，或購買資助房屋，他們基本上很大機會不會接觸私人物業市場。所以真是會有很大的影響力，暫時仍然未看見有問題。

另外，你的問題重點之重，就是自住樓。如同回答之初已寫，點解要賣自住樓？這真是要三思，再三思而後行。因為，如果賣出後，這便等同和市場對賭，而且更要連同家人日後生活作為賭注。始終大家也沒有水晶球，日後升跌只能夠預測，不能夠確實知道答案。如果將樓市升跌分為五個程度去看，分別大升、小升、平穩、小跌、大跌，不同的情況去看。如果賣出自住樓後等跌才再買回，可能勝算才有五份之一。但就算真是出現大跌，這個周期要多久，真是如你想像兩年會出現嗎？如果超過五年，或是更久，怎算？但是如果萬一不跌，平穩後反升，那時如何去對應，真是一個非常大的問題。而且，等候期間，家庭和工作會出現問題嗎？那時，便只能夠以賣出後的資金，作為支付租金和日常開支，相信壓力一定會十分之大。另外還有一個重點，就是按揭能力。如果過一段時間後，本身年齡和還款能力，還能夠通過銀行審批，這也是一個不可忽視的問題。

最後，自住樓是否應該賣出，以上是以只有一間自住物業去計算。但是，如果還有其他投資物業，這便可另作別論。甚至還可以運用以租養租的方式租住新樓，或心儀的單位。當然又是計算數學的問題，這又是另一個討論話題。

以上只是個人保守的性格和心態，請自行思考和了解，亦即是寫了多年的八字箴言，多睇多問，多做功課。
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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-16 20:02 |顯示全部帖子

好有問題發表於 24-4-15 23:44
想請教一下你嘅意見：
香港樓市你認為前景會唔會逐步向下？
大量新盤推出，將來建大量公屋，房住不炒嘅話 ...

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Kenneth_Ho

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發表於 24-4-17 20:41 |顯示全部帖子

屋仔人發表於 24-4-17 13:29
同意自住樓真的不敢賣出做租樓族
一定要滿足到自己生活需求才想投資
一家人總要地方住

你好，對的。如果真是只有一層自住樓，真是要認真考慮清楚，否則有機會追悔莫及，恨錯難返。

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發表於 24-4-17 21:21 |顯示全部帖子

好有問題發表於 24-4-17 20:36
感謝你嘅意見，我都係保守人，又唔敢大膽投資。
如果我能成功賣出自住樓，補大概200萬買新樓，是否較為穩 ...

你好，不要客氣！

我在此主題之前已經回應多次，物業有四不買，新樓、屋苑、居屋、村屋。另外，剛剛在上篇也有回覆你，建議暫時遠離新樓。所以如果你要賣出本身自住樓，然後再加積蓄購買新樓，個人是絕對不贊成。

因為購買全新物業，已經有很高的溢價，再加上現時非常高昂的管理費，和其他不同的雜費，每月不停無限地支出，真是非常之不化算。而且更要再加上積蓄購買，在現時市況和經濟下，不是一個明智之舉。在購買全新物業後，除了增加不少壓力，甚至削弱自己防守能力。

但是如你回覆寫出，能夠運用加按，在市場上購買荀盤中筍盤。這便除了有安穩的自住樓外，更有防守性的投資樓。甚至，能夠製造現金流，每月有穩定的被動收入。反觀，這便等同優化了你個人的資產，在日後便加強生活保障。在現時全球不明朗的環境下，多一份保障，必定較多一份壓力為好。不過，又不能太過於保守，只放在銀行定期存款，否則只會給市場淘汰和侵蝕。

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發表於 24-4-17 21:33 |顯示全部帖子

本帖最後由 Kenneth_Ho 於 24-4-17 21:36 編輯

多謝大家朋友仔支持，點解要賣自住樓？

今日終於成為熱門主題，感謝大家！

歡迎大家，互相討論！互相交流！
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發表於 24-4-18 23:36 |顯示全部帖子

Kenneth_Ho 發表於 24-1-21 06:11
劏場十室九空

北角、荃灣兩宗劏舖均蝕9成，最高蝕近三球！

尖沙咀首都廣場慘成死場由395.9萬大劈至10萬賤賣74呎劏舖！

尖沙咀首都廣場一個面積僅74平方呎的小型商舖以10萬元的「賤價」成交，這筆交易不僅讓上一手業主蝕讓近97%，而且創下該商場歷來最大的損失紀錄。

這個位於首都廣場2樓S85號的劏舖，位置靠近扶手電梯，交易完成後，新業主董先生已把售價直接拉高至38萬元，並委託環亞拍賣進行拍賣，計劃在4月23日進行。如果此次拍賣成功，董先生將在短時間內賺取高達28萬元，達到2.8倍的利潤。

值得注意的是，董先生在2024年3月以10萬元的價格入手這個商舖。而再上一手的業主倪先生，是一位從事金融及證券業的專業人士，他於2013年1月以395.9萬元購入這個舖位，目前已經蒙受了約385.9萬元或97.5%的巨大損失。

首都廣場作為本港著名的劏場，由尹柏權於2013年拆售，過去多年間多次錄得較大幅度的蝕讓。其中一個顯著案例是2022年11月的2樓S154號舖，當時以24.5萬元成交，較2013年的購入價378.3萬元，損失達93.5%或353.8萬元。
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發表於 24-4-26 00:18 |顯示全部帖子

honey4u4m 發表於 24-4-25 11:45
點解要賣自住樓？
多年不見了.......無限回憶
令我有得大好處, 生活安心, 不憂慮 ...

你好，時間真是飛快地過了十多年，當中真是有很多很多不同的回憶。希望在不久的將來，可以在此重逢以往各位的朋友仔。再次如像往日大家，開心討論，開心交流。

至於，能看見你和見證其他不同的朋友仔，可以成功在磚頭中得到財務自由。在現時的環境下，仍然尚算安穩生活，真是值得非常之開心。

大家，繼續努力！繼續加油！

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發表於 24-4-27 15:48 |顯示全部帖子

xww2006 發表於 24-4-26 14:27
感謝長文分享~
好奇一問點解“不會考慮租給”個list會有律師同教師？呢2個職業唔係都算穩定收入？ ...

你好，不要客氣！

我所說不會選擇的職業，是以套房和單幢洋樓的看法。所以，如果是律師或教師，便不會考慮。因為，這兩種職業，正常相對是中上等工種，而且工資也較高。但是竟然選擇租住中低質素的物業，背後會否有不知存在的原因，這便真是不得而知。反觀，如果選擇較為平實的工種，相對租住套房和單幢洋樓，這便更較為少問題出現。

另外，在以往接觸的教師和律師，曾經有一些可能因工種和職業地位關係。當遇上一些問題時，便較為計較和執着，而且也比較難一些相處和處理問題。還有在其他朋友仔分享出租個案中，因租客職業是律師，最後更出律師信和業主商討有關事宜。

所以，我個人只是想在出租過程中，每月簡簡單單，順順利利地收取租金，不想和租客出現有任何不愉快的糾紛。

以上純屬是個人看法和以往經驗，沒有任何歧視和貶意。並不代表他人在放租時的選擇和決定，請大家在簽租約時，自行再了解和考慮。

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